ค้นหา
  • ERA Thailand

มองข้ามช็อต! ตลาดมือสอง คู่แข่งสำคัญคอนโดมือหนึ่ง

ท่ามกลางปัจจัยลบจากการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV เศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัว และกำลังซื้อของต่างชาติที่ลดลง ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 หรือปีที่แล้วมีทิศทางอ่อนแอ โดยยอดขายที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในพื้นที่ BMR กรุงเทพฯและปริมณฑล หดตัว 17% จากการเก็บข้อมูลโดย AREA ซึ่งเป็นกลุ่มคอนโดที่ลดลงมากถึง 22% และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งหดตัวประมาณ 10% หากไม่นับรวมยอดโอนบ้านเอื้ออาทร จากการเก็บข้อมูลโดย REIC แต่ในทางกลับกัน ยอดโอนที่อยู่อาศัยมือสองในปีที่แล้ว กลับขยายตัวอยู่ที่ 5% โดยกลุ่มคอนโดเติบโตเพิ่มขึ้น 6%


ตลาดบ้านมือสองใน BMR เติบโตต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่ยอดโอนมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจาก 15% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมทั้งหมดใน BMR ในปี 2016 เป็น 27%


ในปี 2019 กรุงเทพมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมือสองสูงสุดถึง 30% ขณะที่นนทบุรีและสมุทรปราการมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมือสอง เพิ่มขึ้นจาก 3 ปีก่อนหน้ามากสุดที่ 23-24 %


ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนให้คอนโดมือสองทยอยเพิ่มความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย

1) ส่วนต่างราคาคอนโดมือหนึ่งออกห่างจากมือสองมากขึ้น

คอนโดมือหนึ่งมีราคาที่จับต้องได้หรือมีราคาที่เหมาะสมกับผู้บริโภคหาได้ยากมากขึ้น ท่ามกลางรายได้ของภาคครัวเรือนที่เติบโตช้ากว่าราคาคอนโดในปี 2016 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมือหนึ่งอยู่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดมือสองไม่ถึง 10% แต่ส่วนต่างราคามีทิศทางที่เพิ่มขึ้น โดยในปีที่แล้ว ราคาของคอนโดมือหนึ่งสูงกว่าคอนโดมือสองถึง 80% ซึ่งส่วนต่างราคามือหนึ่งกับมือสองเร่งตัวขึ้น ส่วนใหญ่ในพื้นที่ กทม. สมุทรปราการ และนนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของคอนโดมือสองค่อนข้างสูง


2) คอนโดมือสองหลายแห่งไม่ได้ผ่านการอยู่อาศัยจริง

การอยู่อาศัยในคอนโดมือสองอาจไม่แตกต่างจากคอนโดมือหนึ่งมากนัก ไม่เหมือนกับการซื้อบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์มือสองที่ส่วนใหญ่ ผ่านการอยู่อาศัยจริงมาแล้ว สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนสูงกว่าแนวราบ ทำให้มีคอนโดที่ถูกซื้อไปแล้วยังไม่ได้อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่สูงกว่า จากข้อมูลสำรวจของ AREA พบว่า พื้นที่ กทม. และปริมณฑล มีสัดส่วนคอนโดที่ไม่มีผู้อาศัยอยู่สูงถึง 14% จากคอนโดทั้งหมด โดยเฉพาะพื้นที่บางพลี บางนา มีนบุรี นนทบุรี บางบัวทอง และคลองเตย (มีสัดส่วนคอนโดว่างถึง 14-18%) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 9% ของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด


3) การเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV + ความเข้มงวดการปล่อยกู้บ้าน

ผู้กู้ซื้อบ้านมือหนึ่งได้รับวงเงินสินเชื่อเกินราคาที่อยู่อาศัยที่ซื้อจริง มีสัดส่วนลดลง ขณะที่บ้านมือสองส่วนใหญ่ได้วงเงินสินเชื่อที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงอยู่แล้ว (80-95% ของราคาซื้อขายจริง) ตั้งแต่ก่อนการเปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV ดังนั้น ความได้เปรียบในด้านวงเงินสินเชื่อของการซื้อบ้านมือหนึ่ง ปรับตัวลดลงมาได้ใกล้เคียงกับบ้านมือสอง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้กู้ซื้อบ้านมากกว่า 1 สัญญา อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้เปลี่ยนแปลงเกณฑ์ LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านครั้งแรก เมื่อเดือนมกราคม 2563 ที่ผ่านมา อาจส่งผลให้บ้านมือหนึ่ง (เฉพาะผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก) ได้เปรียบในด้านวงเงินสินเชื่อของการซื้อบ้านอีกครั้ง


แนวโน้มตลาดคอนโดมือสองอาจยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ผลจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอตามทิศทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และความเข้มงวดที่ยังมีต่อเนื่องในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ผนวกกับราคาของคอนโดมือสองอยู่ในระดับที่เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป (ในปี 2019 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย) ทำให้คอนโดมือสองอาจเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่


นอกจากนี้ มีโอกาสที่จะเห็นเจ้าของคอนโดที่ซื้อเพื่อการลงทุน นำคอนโดเข้าสู่ตลาดซื้อขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมือสองที่มาจากกลุ่มที่กู้ยืมมาซื้อเพื่อการลงทุน ผลจากอัตราผลตอบแทนของการถือครองคอนโดอาจปรับตัวลดลงจนไม่คุ้มกับต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ยืม รวมถึงการเร่งปล่อยคอนโดที่ถือครองไว้ก่อนที่ราคาของคอนโดมือสองจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน


ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลง เป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดที่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งราคาเฉลี่ยคอนโดมือสองใน BMR ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา หดตัวเฉลี่ยปีละ 7% และอัตราผลตอบแทนจาการเช่ามีแนวโน้มลดลงเช่นกัน จากฐานข้อมูลของ Numbeo อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นของคอนโดใน กทม ช่วงต้นปี 2020 ปรับตัวลดลงอยู่ที่ 3.4-3.5% จากที่เคยสูงสุด 6-7% ในปี 2010 ยิ่งไปกว่านั้น ในปีนี้เป็นต้นไป ผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หน่วยจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยด้วย


แนวโน้มคอนโดมือสองส่งผลลบต่อคอนโดมือหนึ่ง

จากแนวโน้มของคอนโดมือสองที่จะเข้ามาในตลาดซื้อขายที่มากขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่เข้ามากดดันการระบายคอนโดใหม่ที่เหลือขายในปี 2020 ซึ่งจากการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2019 คอนโดเหลือขายใน BMR ยังคงเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 หน่วย หรือ 23% ของหน่วยเหลือขายเป็นคอนโดพร้อมอยู่ และอีก 40% กำหนดเสร็จภายในปีนี้


ความเสี่ยงของเศรษฐกิจที่มีอยู่รอบด้านยังคงกดดันอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งอุปสงค์ชาวไทยและต่างชาติ จึงมีโอกาสที่การแข่งขันทางราคาของกลุ่มคอนโดอาจมีมากขึ้น รวมถึงการแข่งขันที่มาจากคอนโดมือสองที่มีความได้เปรียบในเรื่องของราคาที่ต่ำกว่าโดยเปรียบเทียบในพื้นที่เดียวกัน ดังนั้น มีโอกาสทำให้อัตรากำไรของผู้ประกอบการปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีคอนโดเหลือขายจำนวนมาก ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอาจต้องอาศัยการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดทอนผลจากอัตรากำไรที่ลดลงจากการแข่งขันทางราคาที่อาจเกิดขึ้น ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่อาจต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น


ที่มา: ประชาชาติธุรกิจ

REIC ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

เรียบเรียง: อีอาร์เอ ประเทศไทย

ดู 0 ครั้ง

+662-108-9895 , +66-65-953-1456

34 ซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) ถนนพญาไท

ห้อง เอ 11-3 ชั้น 11 อาคาร เอ

แขวงทุ่งพญาไท เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร 10400

©2019 ERA ThailandAll rights reserved.

Each office is independently owned and operated